土拍在即!无锡刚需“捡漏”机会还剩多少!

无锡房产网 2021-04-24 10:08
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就在下周,无锡即将迎来今年第一场集中挂地后的土拍。


从目前挂牌出让的16宗涉住地块来看,无论是起始楼面价还是最高限价,相较以往都有所上浮。按照“逢拍必涨”的市场规律,无锡房价在土拍之后各个项目的定价又将迎来新一轮调整。


那么在土拍效应发生前这段窗口期,无锡还有哪些项目可以捡漏?


据楼市头条统计,无锡目前在售项目中,房源总价在150万以内的有10个项目,涉及胡埭、江溪、鸿山、硕放、东北塘、东港、锡北、洛社、惠山城铁站。


无锡楼市头条制图


从统计数据来看,这些房源大多分布在无锡城市版图的外围,多数面积段集中在90㎡左右,如果首房首贷按4成计算的话,首付在50-60万


造成无锡置业门槛提高的一部分是刚需产品本身随着市场变化而作出相关调整。


第一,低价盘正处在不断去化中


3月11日,胡埭的新力翡翠湾项目加推12#楼东单元,推出36套89㎡带装修小高层,均价16700元/㎡


新力翡翠湾


入手门槛最低的小户型因为总价优势,去化相较而言总是最为乐观。据悉,新力翡翠湾建面约115㎡的带装修小高层以及建面约130㎡的毛坯小高层还有一定选择空间,而150万内的小户型已所剩无几。


第二,低价盘备案价上调


比如说圆融广场二期在2019年10月首开时,推出96-139㎡毛坯高层房源,均价16800元/㎡。其中96㎡毛坯高层房源,总价约160万,刚需垫垫脚依旧能在主城区上车。


但是从去年北塘区域楼面价的提升,板块内房价也是水涨船高。去年11月无锡发改委给出的最新备案价也迅速作出调整,不仅毛坯部分上涨了840元/㎡(毛坯备案价17640元/㎡),并追加了精装标准2040元/㎡,备案均价达到了19680元/㎡


数据来源于无锡发改委


第三,“限价盘”首付要求高


11月28日,新吴区江溪板块的国信世家臻园首开,推出70套建面约89、112、130㎡的毛坯高层房源,均价15000元/㎡,总价在133-195万/套


国信世家·臻园沙盘 实拍图


按照这个价位来看的话,89㎡的毛坯高层,总价也就在140万以内,且处在新吴区江溪板块,对刚需上车不失为一个好的选择。


然而由楼盘单价倒挂周边二手房,投资收益明显,在实际销售过程中,房源更多被全款、高首付用户优先入手,真正的购房门槛一点也不低。


第四,拿地成本的推高。


在无锡今年第一场集中挂牌的涉住地块中,不少区域板块的地价或是起始楼面价,或是最高限价都提高了。


如鸿山的剪影墙地块(XDG-2020-68号地块),仅起始楼面价就达10000元/㎡,这也是继梅村板块之后,第二个楼面价“破万”的乡镇板块。



经开区挂牌出让的3宗涉住地块,愉樾天成西侧地块(XDG-2021-9号)、清源路与文教路交叉口东南侧地块(XDG-2020-74号)最高限价已上调至19500元/㎡,基于经开区作为无锡热门置业板块,土拍触顶是大概率事件。


而反映到具体房价方面,东港的红豆运河府,带装修密度多层产品,均价也达到了18000-19000元/㎡。由于区域内商品房项目相对有限,待区域内的美的·中骏雍景湾清盘后,这个价位或许是地缘性客户改善置业的唯一选择。


从目前整理的信息来看,胡埭依旧是未来“刚需族”可关注的板块。


区域内纯新项目熙悦滨湖湾今年1月首次开盘,推出89-142㎡毛坯小高层产品,均价15500-17500元/㎡,小户型总价在150万左右


此外,锡山区东北塘板块或许是留给刚需在无锡城市副中心最后的上车机会。


区域内恒泰悦璟府目前在售建面约105、120㎡毛坯小高层房源,均价约14500元/㎡,总价约152万/套


从未来楼市趋势来看,随着城市发展进程的推进,商品房产品将向品质纵深化发展,商品住宅将留给市场更多改善型空间。而刚需住房问题,则需要依托建立多主体供应、多渠道保障租购并举的住房制度,让全体人民住有所居。


来源:无锡楼市头条


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编辑者:gc

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