今年地价4连跳?明年新房3万+?无锡这个板块要上天!

无锡房产网 2020-10-26 09:48
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3月31日,楼面价12548元/㎡;

6月23日,楼面价16626元/㎡;

7月29日,楼面价17426元/㎡;

10月28日,起始楼面价16000元/㎡。


虽然2020年的土地市场火爆异常,但是半年时间楼面价纪录上涨近5000元/㎡仍属罕见,重要的是,在10月底的土拍中,该纪录可能将再次刷新。


而创造这一纪录的就是本文的主角——盛岸路板块



作为今年异军突起的“黑马”,盛岸路板块突然成为关注焦点的原因并不仅仅是土地市场的疯狂,开挂式的配套补充也是不可忽略的要素之一。


但是无论如何,对于这个板块,一切还是要从盛岸路说起。


盛岸路修建于1986年,曾经历两次大修,并于2009年10月底启动拓建工程,除了石门路至蓉湖大桥西引坡为双向四车道外,其余路段多为双向六车道。


从地图上来看,盛岸路西至钱皋路,东至蓉湖大桥西引坡,全长约2000米左右,沿盛岸路向西便是山北、钱桥,向东便是五爱广场、三阳广场等梁溪核心区域。


而说到盛岸路板块的历史,小天鹅总是避不开的。


图源网络


小天鹅的前身,是1958年5月成立的国营无锡陶瓷厂,当时以生产日用陶瓷为主。1979年8月,陶瓷厂调整产品结构,改产洗衣机,并更名为“无锡洗衣机厂”,我国第一台家用波轮式全自动洗衣机就是在该厂诞生的。


从1989年到1996年的七年时间里,小天鹅创造出了一连串的奇迹:


它生产的全自动洗衣机连续七年保持国内销量第一;同时它也是国内洗衣机行业首家跨进亿元利润的企业;1997年,小天鹅商标被国家工商局商标局认定的全国驰名商标……



但从1998年开始,小天鹅业绩迅速下滑,至2002年发生大面积亏损。2008年,美的收购小天鹅股权。2018年10月,美的集团拟以发行A股方式换股吸收合并小天鹅,2019年5月7日,小天鹅走完A股最后一个工作日,成为历史。


值得一提的是,为了进行资产整合,小天鹅还出售了惠钱路和盛岸西路工厂地块,经过土地招拍挂,该地块最终被绿地香港竞得,也就是现在的绿地西水晶舍,这也是近两年盛岸路板块在售楼盘的代表。


绿地西水晶舍效果图


早年间,盛岸路周边,特别是沿运河一带还有多家工厂,如今年出让的太湖淀粉厂、热电厂、造船厂等,如今均已成为板块内的新房库存。



不少人都曾预测今年会是盛岸路板块的崛起之年,其中最主要的原因便是地铁3号线的预计开通时间定在了今年年末。


对于地铁3号线,盛岸路板块的居民应该是又爱又恨的。


地铁的开通固然能大大便利板块居民的公共交通出行,但是从2016年便开始修建的地铁3号线却给盛岸路板块贴上了“堵”的标签。


图源无锡日报


好在随着地铁3号线通车时间的临近,沿线居民对它的不满也逐渐消失。


根据无锡日报的最新消息,地铁3号线一期工程顺利通过了竣工验收,将在本月22日左右对市民开发免费试乘,通车仪式预计在本月底


图源江南晚报


地铁3号线在盛岸路板块设有石门路和盛岸两个站点,沿着该线路可以前往新吴区旺庄、硕放等区域,二期还将通达洛社、惠山站,支线则将前往。


除了即将通车的无锡地铁3号线外,地铁4号线也将穿过盛岸路板块,盛岸站就是2条地铁线路的换乘站。根据无锡日报的消息,目前无锡地铁4号线一期工程已经全线贯通


图源江南晚报


如果说地铁3号线和4号线属于预期中的配套利好,那连元街小学惠山分校梁溪区中医医院(无锡市康复医院)就算得上是惊喜了。


众所周知,梁溪区吸引购房者的一大要素就是优质的教育资源,但是盛岸路板块却并没有这样的优势,板块内教育资源比较薄弱,而这时候空降的连元街小学惠山分校无疑是为板块解决了燃眉之急。


10月初,无锡市自然资源和规划局对无锡市连元街小学惠山分校工程项目的规划设计方案进行批前公示。


根据公示资料显示,无锡市连元街小学惠山分校工程项目位于梁溪区凤翔高架与运河西路西北侧,方案总建筑面积约2.7万方,目前已经动工。



9月9日,无锡市自然资源和规划局发布了“梁溪区中医医院(无锡市康复医院)新建项目规划设计方案批前公示”,这意味着又一重磅医疗配套落子盛岸路板块。



随着板块配套利好的不断实现,高价地似乎也变得更有底气,这才有了不到半年,楼面价上涨近5000元/㎡的“神话”。


正因为盛岸路板块的异军突起,即将在10月底出让的石门路B、C地块最终楼面价会达到怎样的高度得到了不少人的关注,已经创造梁溪区起始楼面价记录的两幅宅地是让板块楼面价在半年内4连跳还是意外遇冷,半个月后即可见分晓。



既然备受关注,那还是看下两幅地块的基本属性。


根据实探,目前石门路B、C地块均为净地,周边有围挡,但并不完全,可随时进行开发。值得注意的是,虽然石门路B、C地块与今年出让的另外3幅地块相距不远,但是石门路B、C地块属于山北街道,而另外3幅地块均属于惠山街道。



首先是石门路B地块,该地块东至石门路,南至现状河道,西和北均至规划道路,总可建设用地面积约27957.6㎡,1<容积率≤1.8。


根据规划,地块住宅建筑≥6层且≤12层,从这个高度来看,地块未来的产品主要还是以洋房和小高层产品为主。除了住宅高度的限制外,其它建筑高度≤10m。



根据城市设计的规划,该地块建筑色彩以浅暖色调为主,且必须为新中式风格建筑


根据规划条件,地块还需建设不小于住宅物业管理区域总建筑面积4‰的物业管理用房;建筑面积不小于120㎡的文化活动用房,占地面积不小于200㎡的文体活动场地;建筑面积不小于90㎡的居家养老服务用房


根据地块建设条件建议书显示,新建住宅中成品住房比例不得低于40%。此外,地块新建建筑必须全部按照现行《江苏省绿色建筑设计标准》和《绿色建筑评价标准》等二星级或以上绿色建筑标准设计建造


石门路B地块


然后是石门路C地块,该地块东至石门路,南至惠钱路,西和北均至规划道路,总可建设用地面积约24957.5㎡,1<容积率≤1.5。


根据规划,地块住宅建筑≥4层,其中望山视线廊道低、多层控制区内住宅建筑≤6层,该部分位于地块南侧,其余区域住宅建筑≤9层,其余建筑≤10米,未来小区大概率还是洋房和小高层为主。



而在建筑风格,配套设施以及地块建筑要求等方面,石门路C地块与B地块基本相同。


值得一提的是,两幅地块均包含5%的商业面积,因此根据规划文件显示,石门路B地块住宅起始楼面价15493元/㎡C地块住宅起始楼面价16497元/㎡


石门路C地块


了解完地块属性,我们再来看下这两幅地块的周边配套。


首先说一下地块周边的环境,C地块隔了一条惠钱路就是惠山国家森林公园,闲暇时去爬个山也是不错的休闲选择。石门路B地块与C地块之间有一条自然河流,未来或将成为小区重要的景观资源。


从C地块出发,沿着石门路直线距离约600米便是地铁3号线石门路站1号口



除了地铁3号线外,地块周边还有石门路、惠泉花园等多个公交站点,4、15、126、216、603、611路等公交车会经过该区域。


石门路与盛岸路交叉口西北侧也就是石门路站3号口旁为无锡市山北中学,再往西则为区域内比较大型的商业体卜蜂莲花,也就是之前的易初爱莲,可惜的是,目前卜蜂莲花仅剩肯德基、健身房等少数店铺在营业,其余店铺均为停业状态。



过了盛岸路继续往北走,道路两旁便是惠华新村、惠龙新村等老小区,底商丰富,还有山北市场也在该区域,平时购物买房步行即可。



总体而言,虽然区域内缺乏大型代表性配套,但是由于老小区众多,生活氛围浓厚,未来的生活相对比较便利。



最后来看下地块周边目前的新房、二手房情况。


严格意义上来说,前两年盛岸路板块在售的新房只有绿地西水晶舍,目前在售的高层房源均价约2.1-2.2万元/㎡,且存量不多。


与盛岸路板块一河之隔的恒大悦珑湾,目前在售的装修高层均价约2.3-2.4万元/㎡。


恒大悦珑湾实景图


而盛岸路板块未来的主要新房库存自然是包括石门路B、C地块在内的5大纯新盘。


在目前已经出让的3幅地块中,率先入场的是阳光城·印月文澜,它诞生于无锡今年的首场土拍中,楼面价也非常幸运地保持在了1.2万元/㎡。


10月16日,阳光城·印月文澜在无锡富力喜来登酒店首次开盘,推出12#、14#、15#高层,户型建筑面积约98㎡、113㎡、114㎡,成交均价约24000元/㎡


阳光城·印月文澜效果图


虽然相较于板块目前在售的绿地西水晶舍来说价格相对稍贵一些,但是考虑到其余4大纯新盘,这个楼盘性价比优势就比较明显了。


另外2幅已出让宅地最终均由爱情地产竞得,楼面价也都在1.6万元/㎡以上,根据土地成本来计算,未来新房价格大概率将冲刺3万+


目前,两幅地块的案名均已公布,分别为山河万物和山河万象。


爱情地产造船厂C地块(山河万物)楼面价16626元/㎡,从规划图来看,地块被一条道路分成了东、西两个组团,拟建17栋住宅


其中东组团共5栋住宅(3栋9F以及2栋17F),西组团则有12栋住宅,均为17F。




爱情地产热电厂地块(山河万象)总可建设用地面积约34482.6㎡,方案总建筑面积约9.5万方,其中地上建筑面积约7.2万方,建筑密度约17.6%,容积率2.0,绿地率约30%。


根据规划图显示,地块拟建10栋高层,除了1#楼是17F以外,其余9栋总高均为18F。项目1#、4#、5#号楼设有底商。



二手房方面,地块周边老小区居多,如惠泉花园、惠龙新村的二手房挂牌价大约在1.2-1.3万元/㎡,往西一些的国联恒园、小天鹅品园作为早期的商品房,目前二手房价格大约在1.7-1.8万元/㎡。


惊艳了整个2020年土地市场的盛岸路板块,是否能再次创造记录呢?


来源:无锡楼市头条


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编辑者:gc

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