未来都是2万+!新吴4大新兴板块PK!怎么选?

无锡房产网 2020-10-12 10:15
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9月4日的土拍之后,无锡楼面价破万的地块已经增至63幅,尽管数量较之前有了大幅上升,但是对于不少板块来说,万元地依然是高价的代表。


除了经开区和梁溪区外,无锡大部分行政区的万元地都集中在少数的板块中,如惠山区只有惠山新城天一新城有地块楼面价破万,而锡山区则主要集中在锡东新城、荟聚、东亭等板块,但也有例外,譬如新吴区。


根据统计,目前新吴区通过土地招拍挂共诞生了8幅楼面价破万的地块,分布在江溪街道、太科园、旺庄、泰伯广场等6个板块,特别是在今年,新吴区共有4个板块诞生了“万元地”,4大新兴“万元地”板块,购房者如何选择?


近期,小编也对这4个板块进行了实探,本文将通过多个角度对各项目进行比较,为购房者提供置业参考。



首先来看下4个新兴板块的信息。



首先是泰伯广场片区,今年3月31日建发以12053元/㎡的楼面价竞得泰山路小学西侧地块(建发泊月湾),开启了片区的“万元地”时代,在9月4日的土拍中,雅居乐以13243元/㎡竞得实验小学东侧地块,刷新区域楼面价。


近日,建发泊月湾首开,推出120、130带装修小高层,均价23500-26500元/㎡


建发泊月湾效果图


其次是梅村板块,在5月14日的土拍中,万科以11020元/㎡的楼面价竞得新华路与锡贤路交叉口东北侧地块(万科梅里上城),梅村成为首个楼面价破万的乡镇板块


万科梅里上城的规划也已经出炉,拟建4栋高层12栋小高层


万科梅里上城效果图


此外,还有工博园板块,今年6月,美的以楼面价12073元/㎡竞得新世界二期北侧地块,目前已经确定案名为上城壹号。


上城壹号总体规划11栋27层高层7栋11层小高层,此外项目还自带商业体。


上城壹号效果图


目前新吴区楼面价最高的地块位于旺庄板块,今年7月28日,建发以14749元/㎡的楼面价竞得建发·上院(无锡电缆厂地块),刷新新吴区楼面价记录。


根据规划设计方案显示,建发·上院主要建设内容为12栋高层住宅以及28栋低层住宅,其中低层住宅以6F为主。


建发电缆厂地块效果图


雅居乐泰山路地块拿地26天后公示规划方案,根据土地出让条拟规划11栋洋房10栋小高层,另外配件一所18班制幼托。


雅居乐泰山路地块效果图


根据地块楼面价来计算,这4家纯新盘的高层产品售价大概率都将达到2万+,而建发电缆厂地块的多层产品单价或将冲刺“3”字头



了解完这些板块的项目,我们继续来看下板块目前的配套情况


泰伯广场片区


首先来看泰伯广场片区,今年该板块迅速崛起,并吸引了融创、建发、雅居乐、中奥等品牌房企,而崛起的主要根源在于今年不断落地的配套利好。


今年6月11日,无锡高新区与万达集团签订战略合作协议,该区将再建一座万达广场,位于无锡市新吴区泰山路与泰丰路交叉口,泰山路南侧


图片来源于土拍网


而根据无锡政协官微透露的消息,地铁5号线前期工作目前正快速推进。根据无锡地铁官网今年初发布的环评公示,5号线主要经过环湖路、太湖西大道、建筑路、解放南路、向阳路、城南路、旺庄路、泰伯大道等道路。


网传地铁5号线线路图(来源伍煦生公众号,仅供参考)


此外,区域内伯渎河的生态治理进展迅速,未来这里将以“梦回伯渎,七里画廊”为愿景,打造新一代滨河生活方式的文化休闲水岸,河道两岸形成的城市发展空间亦将打造新一代产城融合示范区的一张名片。


目前,泰伯广场片区的商业主要依靠周边二手房的底商,稍大一些的商业体新之城购物广场与片区直线距离约1.5km;公共交通则以片区内的752、765路公交车为主。


梅村板块


梅村板块目前配套相对比较完善。


商业方面,区域内有锡义路商业街、大德福超市、五洲国际广场等配套,万科梅里上城项目西南侧规划30-50亩小型城市综合体,将于11月20日开业。


区域内还有一个大型综合体——梅里古镇,根据官微公布的资料显示,无锡梅里古镇项目商业总建筑面积约12万㎡,其中一期已经开业,二期商业总建筑面积约9万㎡,涵盖文化展示、民俗体验、美食餐饮、时尚购物、休闲养生与特色民宿等。


官方公布的入驻商家已经有海底捞、华为授权店、九田家、格瑞斯、醇麦工坊、来伊份等,未来建成后,将成为梅村重要的商业配套。


梅里古镇效果图(图源网络)


交通方面,区域目前主要依靠757、758、763等公交线路,但是根据规划,未来地铁4号线二期工程也将经过梅村板块。


除了商业和交通配套外,梅村板块目前的医疗、环境、教育等资源也比较丰富,未来业主的生活相对便利。


工博园板块


相较于其他板块的配套规划中,工博园板块的配套基本已经全部落地。


板块紧邻地铁2号线,如上城壹号与地铁2号线九里河公园站仅一路之隔,在地块规划图中,项目的商业部分与地铁有天桥相连。


九里河公园站实景图


商业方面,宜家荟聚红星美凯龙麦德龙、迪卡侬等大型商业中心保障了居民的购物需求,还有深港亚太中心、东方汽车城、南方国际大厦、五洲国际等多个品牌写字楼环伺,将板块的发展潜力进一步放大。


锡山人民医院东亭分院等医疗设施,充分保障了板块的生活安全,九里河湿地公园、市民公园、江溪体育公园更是提供了多样化的生态休闲好去处。


宜家荟聚效果图(图源网络)


旺庄板块


旺庄板块是今年地铁3号线开通的直接利好板块,线路在板块设置了旺庄站。此外,目前正在规划的无锡地铁5号线预计将在旺庄路设置4个站点。


商业方面,地块周边大型的商业体主要是旺庄路上的宝龙广场茂业百货等。


旺庄宝龙广场实景图


医疗方面,地块距离无锡市人民医院无锡市儿童医院约3km,此外国际化的二级综合医院——无锡凯宜医院已经在9月25日正式开业。 



凯宜医院实景图(图源无锡博报)


整体来看,工博园板块是目前配套比较完善的区域,已经拥有现成的商业及地铁配套,但其余各板块也都有地铁和商业体的规划


其余板块中,泰伯广场片区由于还在开发初期,所以未来前景也更受期待。梅村板块和旺庄板块相对比较成熟,但是梅村板块未来还将出让6幅地块,对区域发展也是较大的补充。



最后再看下各板块的新房、二手房情况。


泰伯广场片区是4个板块中唯一暂无新房在售的区域,虽然该板块已经聚集了4家纯新盘,但是仅建发泊月湾公开了售楼处,融创地块也只是公布了案名(玫瑰公馆)。


不过区域大部分纯新盘预计都将在今年底或明年初首开入市,届时该板块新房竞争将比较激烈。


玫瑰公馆效果图


泰伯广场片区的二手房小区目前也比较少,代表项目如富力桃园目前二手房挂牌价约1.8万元/㎡;新都会花园二期挂牌均价约1.6万元/㎡。


梅村板块在售的新房主要是仲盛名都府以及金融街融府,2家楼盘的新房售价都在2万+,此外区域内还有上品花园有房可售,备案价约1.5万元/㎡。


二手房方面,梅村板块主要是泰伯花苑、香梅花园等安置房小区,一些房龄较早的商品房小区如清枫华景、万科维园挂牌价都在1.8万元/㎡,价格相对较高的万宇花半里二手房挂牌价约2.3万元/㎡


图片来源于网络


工博园板块目前在售的主要是新世界天悦深港等楼盘,都并不是常规的住宅产品,反而是与板块一路之隔的荟聚板块目前有恒大翡翠公园、长泰国际社区等楼盘在售。


旺庄板块目前在售的新房主要是中梁芯都会,精装高层均价约20500元/㎡。二手房方面,新城尚东雅居的挂牌价约1.9万元/㎡润泽雅居挂牌价约1.7万元/㎡





整体来看,新吴区这4个新兴“万元地”板块大部分发展都比较完善,相应的生活配套都比较完善。除了纯新盘云集的泰伯广场片区外,其余各板块也都有新房在售。


而这4幅万元地都将为板块新房继续补仓,考虑到地块的楼面价,大概率将拉高板块新房售价的天花板,未来的置业成本也将继续上升。


来源:无锡楼市头条

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编辑者:gc

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